Права граждан на земельные участки можно рассматривать с двух позиций: как юридический факт, на основании которого возникает право обладания земельным участком, и как совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей3.
Эти обе позиции переплетаются друг с другом: основание правообладания земельным участком определяет пределы правомочий граж¬дан в отношении земли, а данные правомочия зависят от основания, на котором им принадлежит тот или иной участок. Виды прав граждан на землю можно подразделить по следующим основным критериям.
1. Право собственности на земельный участок, которое может возникнуть у граждан при наличии: земельной правоспособности гражданина, выражающейся в наличии у него прав быть собственником, нести соответствующие права и обязанности самому лично.
3 Земельное право: Учебное пособие/ А.А. Соловьев.-М.: Приор-издат, 2007-356.
В частности, собственник несет бремя содержания земельного участка, обязан использовать его по целевому назначению, не допускать нарушений прав других лиц и т.д.; соблюдения правил приобретения земельного участка в соб¬ственность: правил купли-продажи, соответствия формы договора куп¬ли-продажи типовому договору, соблюдения или нарушения прав иных лиц на преимущественную покупку данного участка и т.п.
Право собственности граждан на земельный участок может быть односубъектным и многосубъектным. В частности, односубъектным является право одного гражданина на конкретный земельный участок, определенный на местности в натуре. Многосубъектным является право собственности нескольких граждан на один земельный участок, поскольку возникает сложное правоотношение сособственников в отношении одного объекта, который может быть разделен либо на соответствующие доли, либо находиться в данном правоотношении без такого разделения.
Правомочия собственности граждан в отношении земельных участ¬ков, находящихся у них на праве собственности, выражаются в праве владения, пользования и распоряжения ими в пределах, установлен¬ных законом.
Право владения земельным участком распространяется на его тер-риторию, находящуюся в пределах границ данного участка. В частности, собственник вправе не допускать посторонних лиц на свой земель¬ный участок или допускать ограниченный круг лиц; разрешать или не разрешать пользование объектами растительного мира, водоемами, расположенными на участке, либо не допускать такового.
В определенных случаях ограниченное обладание частью земель¬ного участка допускается и за пределами границ земель, находящихся в собственности граждан. Право владения земельным участком ограничивается в интересах государства. Право пользования земельным участком, т.е. право эксплуатации земли, осуществляется собственником в соответствии с целевым на¬значением земельного участка или не в противоречии с этим назна¬чением.
Право распоряжения граждан земельными участками, принадлежа¬щими им на праве собственности, ограничено рамками закона в той степени, какая порождена необходимостью недопущения реализации частных интересов в ущерб общественным. В частности, при продаже совместным собственником земли своей доли в земельном участке продавец обязан не нарушать право преимущественной покупки этой доли другими совместными собственниками этой земли.
Предотвращение коллизии частных и публичных интересов при распоряжении земельными участками заложено и в правовом регули¬ровании процедуры получения прав на земельный участок. В частно¬сти, подлежат специальной государственной регистрации права соб¬ственности как на землю, так и на недвижимость, расположенную на земельном участке; сделки, совершаемые с землей; изменения целево¬го назначения и правового режима земельных участков, находящихся в собственности граждан и т.д.
Право собственности граждан на земельный участок в связи с особенностями объектов этого вида собственности можно подразде¬лить на реальное и относительное.
Реальное право собственности существует на земельные участки граждан собственников, у которых объект собственности определен в натуре на местности. В данном случае не требуется ни уточнения границ участка, ни каких-либо юридических действий по уточнению прав на него, как это наблюдается в правоотношениях собственности на земельные доли.
Относительное право собственности существует в правоотношени¬ях собственности граждан на земельные доли, находящиеся в хозяй¬ственных обществах и товариществах, а также в общей совместной собственности, где доли не выделены и для реального обладания зе¬мельным участком необходимо проведение определенных юридических и технических действий.
2. Вещные права граждан на земельные участки. Содержание этих вещных прав рассмотрено ранее, остановимся лишь на особенностях этих правомочий: вещные права граждан на земельные участки можно подразде¬лить прежде всего на периоды их действия, в связи с чем выделяет¬ся пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и временное пользование. Если закон закрепляет за пер¬вым видом вещных прав принадлежность земли гражданам не только на весь период их жизни, но и на возможность распорядиться этой принадлежностью и после жизни (наследственное завещание), второй вид вещных прав дает стабильность принадлежности земли до возник¬новения оснований прекращения ее в установленном законом поряд¬ке, то третий вид вещных прав на землю действует в пределах точно определенного временного промежутка; вещные права граждан на землю определены законом, а поэто¬му не допускается установление режима этих отношений как в ад¬министративном, так и в договорном порядке. В част¬ности, если земельный участок предоставляется для ведения крестьян¬ского (фермерского) хозяйства, как правило, в пожизненное наследуе¬мое владение, то земельный участок под строительство индивидуаль¬ного жилого дома — в постоянное (бессрочное) пользование. Иначе говоря, чем более значимо использование земельного участка, тем проч¬нее право принадлежности этого участка лицам, осуществляющим его использование.
3. Обязательственные права граждан на земельный участок по¬рождаются только в результате сделок, основной из которых явля¬ется договор аренды земельного участка, поскольку по этому дого¬вору предоставляется в срочное возмездное пользование весь земель¬ный участок.
В отличие от вещных прав содержание правомочий граждан-арендаторов устанавливается по соглашению с арендодателями этих участков при условии непротиворечия содержания договорных правомочий закону и целевому назначению земель. В частности, не¬законными следует считать условия договора аренды земельного уча¬стка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, предусматри¬вающие строительство на нем деревообрабатывающего цеха, посколь¬ку это приведет к нецелевому использованию земель.
Обязательственные земельные правоотношения возникают и из договоров совместной деятельности, из учредительных договоров о создании хозяйственных обществ и товариществ, а также некоммер¬ческих объединений, например при создании кондоминиумов и др.
