Основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки
Основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки представляют собой юридические факты, с ко¬торыми закон связывает динамику данных прав. В силу этого они обладают, как минимум, двумя правовыми свойствами: объективное и конкретное проявление и связь с законом.
Основаниями возникновения, изменения и прекращения прав граж¬дан на земельные участки являются: события, т.е. обстоятельства, имеющие объективный характер, которые4:
• возникают помимо воли граждан, претендующих на получение земельного участка либо владеющих ими.
4Земельное право: Учебное пособие/ А.А. Соловьев.-М.: Приор-издат, 2007-356.
• зависят от воли граждан и являются следствием их поведения. Так, рациональное использование земельного участка зависит от лица, которому оно принадлежит, а поэтому ухудшение природных свойств этого участка является, как правило, следствием неправильного или не¬умелого использования этого участка;
поведение субъектов правоотношений, от которых зависит воз¬никновение, изменение или прекращение указанных юридических фак¬тов. Оно может быть выражено в виде:
• действий, т.е. поведения, состоящего из определенного рода по-ступков тех или иных субъектов земельных правоотношений. Так, обращение с заявлением в соответствующий уполномоченный муни¬ципальный орган включает заявителя в правоотношения по получе¬нию земельного участка; принятие решения данным муниципальным органом по предоставлению земельного участка является основанием возникновения прав на земельный участок;
• бездействия, выражающегося в непринятии определенных мер лицом, обязанным принимать данные меры. Например, невостребование земельной доли работником реформируемого сельскохозяйственного предприятия влечет за собой сохранение этой доли за сельскохозяй¬ственным предприятием на три года, а повторное в течение этих лет невостребование — сохранение доли за сельскохозяйственным пред¬приятием еще на три года.
При этом для возникновения, изменения и прекращения прав граж¬дан на землю имеет значение поведение как самих граждан, так и других лиц.
Как юридические факты основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю имеют преимущественно сложный состав и состоят из целого ряда действий. Например, купля-продажа земель¬ного участка состоит из действий, имеющих гражданско-правовую природу (заключение данной сделки, оформление ее соответствующим договором), и из действий, имеющих административно-правовую при¬роду (регистрация совершившейся сделки в соответствующем специ¬ально уполномоченном государством органе).
При этом один и тот же юридический факт может играть как правовозникающую, так и правоизменяющую или правопрекращающую роль.
Рассмотрим по отдельности основания, по которым происходит воз-никновение, изменение или прекращение прав граждан на землю.
1. Административные акты, издаваемые уполномоченными на то государственными или административными органами.
К числу правоустанавливающих актов можно отнести решения о предоставлении земельных участков в пожизненное наследуемое вла¬дение или в постоянное пользование (ст. 265 ГК РФ).
Вместе с тем к числу таких актов могут относиться и решения ад-министрации соответствующего предприятия о предоставлении земель¬ного участка работнику в качестве служебного земельного надела.
К числу правопрекращающих актов относится изъятие земельно¬го участка, используемого нерационально, т.е. либо не по целевому на-значению, либо с возникновением негативных последствий (существен¬ное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки на участке (ст. 285 ГК РФ).
2. Судебные решения по земельным спорам также могут играть
роль правовозникающих, правоизменяющих и правопрекращающих
фактов. Так, признание судом незаконным факта отказа органом му¬ниципального самоуправления в предоставлении земельного участка
и пожизненное наследуемое владение является правоустанавливающим
фактом, на основании которого данный орган обязан принять положи¬
тельное решение о предоставлении земельного участка истцу. Признание же судом незаконным и нарушающим права других лиц решения
муниципального органа управления о предоставлении гражданину
земельного участка под строительство производственного помещения
будет являться правопрекращающим фактом, поскольку решения судов
являются обязательными к исполнению, и муниципальный орган обязан исправить свою ошибку. Наконец, удовлетворение иска соседнего
землепользователя об установлении сервитута в виде права проезда
по территории участка, принадлежащего гражданину, является право-
изменяющим фактом.
3. В определенной мере являются фактами, влияющими на предоставление земельных участков гражданам, решения местных сходов,
референдумов и иных форм местной демократии, поскольку отрицательное мнение жителей данного местного самоуправления должно учитываться соответствующими государственными или муниципаль¬ными органами.
4. Сделки с земельными участками являются фактами, на основе
которых возникают, изменяются и прекращаются права граждан на
землю. С позиций объема земельных правомочий, эти сделки можно
подразделить на две основные группы: сделки, в результате которых граждане приобретают весь круг правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельны¬ми участками в рамках, предусмотренных законом или условиями договора. Например, в результате договора мены между собствен¬никами земельных участков последние имеют собственность, а зна-чит, и весь спектр правомочий собственника в отношении вновь приобретенного участка; в результате передачи земельного участ¬ка в аренду правомочия арендатора практически сводятся к полу¬чению права владения и пользования земельным участком; приоб¬ретение земельных участков для индивидуального жилищного стро¬ительства на торгах; ^елки, в результате которых гражданин приобретает узкий круг правомочий в отношении получаемого по сделке земельного участка. Например, предоставление земельного участка в качестве строительной площадки по договору подряда на строительство зда¬ния, в котором впоследствии гражданин будет иметь право на пользование определенной частью этого здания, предоставляет под-рядчику ограниченное право пользования участком, во-первых, на период строительства этого здания, во-вторых, для ограниченного круга действий: складирование материала, проведение строительных работ и др.
5. Правовой режим объектов, являющихся недвижимостью и располагающихся на земельном участке, принадлежащем гражданам. Например, в существующей застройке в кондоминиуме земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты не¬движимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в общую долевую собственность, т.е. с началом возведения на указанном зе¬мельном массиве объектов меняется и правовой режим земельных участков.
В силу взаимосвязи объектов недвижимости с земельной терри¬торией, на которой располагаются эти объекты, на возникновение, из¬менение или прекращение прав граждан на землю влияет и состоя¬ние этих объектов. В частности, с возведением жилых домов на зем¬лях сельскохозяйственного назначения земли, на которых возведено это жилье, переходит в категорию земель поселения, а у собственников или нанимателей этих домов возникают обязанности и права по содержа¬нию придомовых территорий, обеспечению их санитарного благополу¬чия; и случае бесхозяйственного содержания жилых домов последние могут быть изъяты (ст. 293 ГК РФ), а значит, к новому собственнику перейдут и права на земельный участок под этими бесхозяйно содержанными домами..
