У нас уже 22591 рефератов, курсовых и дипломных работ
Заказать диплом, курсовую, диссертацию


Быстрый переход к готовым работам

Мнение посетителей:

Понравилось
Не понравилось





Книга жалоб
и предложений


 






Название Договор аренды недвижимости
Количество страниц 70
ВУЗ Московский новый юридический институт
Год сдачи 2010
Содержание Введение 3
Глава I. Понятие и сущность договора.
§ 1. Общая характеристика договора.
§ 2. Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.
§ 3. Стадии договорного процесса.
Глава II. Аренда недвижимости в современной России.
§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.
§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.
§ 3. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве.
Заключение 64
Нормативные акты 68
Материалы юридической практики 69
Литература 70


Введение

Договор аренды недвижимого имущества – очень распространенная сделка, и в современной российской юридического практике нередко рассматриваются споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множество вопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой – нечеткое представление субъектов гражданского оборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».
Основные принципы договорных отношений изложены в первой части Граж¬данского кодекса:
 равенство сторон;
 неприкосновенность частной соб¬ственности;
 свобода договора;
 недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела;
 необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Вторая часть Кодекса, посвященная отдельным видам обязательств, также соответствует этим принципам. Кроме того, она более детально решает другую важную задачу, которая преследовалась при разработке Кодекса, — обеспечение стабильности договорных отношений пу¬тем установления единых правил пове¬дения для всех участников договорных отношений.
До принятия Гражданского кодекса в 1995—1996 гг. старый Гражданский ко¬декс РСФСР не отражал регулирование новых рыночных отношений, а помимо него действовало множество норматив¬ных документов Президента, Прави¬тельства, министерств и ведомств, зача-стую противоречиво и чрезмерно регу¬лировавших договорные отношения.
Новый ГК РФ устранил эти противоре¬чия, установив и максимально детализи¬ровав основные правила поведения в сфе¬ре договорных отношений, оставив на ус¬мотрение сторон все остальные вопросы.
Для предпринимательских отношений это означает, что при заключении дого¬воров стороны руководствуются положе¬ниями Кодекса о соответствующем виде договоров, а если этих положений недо¬статочно или Кодексом сторонам предо¬ставлено право выбора из нескольких условий, то стороны устанавливают соб¬ственные условия договора. Главное, что¬бы эти условия не противоречили общим положениям Кодекса.
Естественно, что некоторые виды обя¬зательств настолько сложны, что не могут быть полностью урегулированы од¬ним кодексом (например, страхование). Поэтому нормы гражданского права мо¬гут содержаться в других, принятых в соответствии с Кодексом законах. При¬чем в Кодексе специально установлено, что нормы гражданского права, содержа¬щиеся в других законах, должны соот¬ветствовать ГК.
Вторая часть ГК РФ состоит из 31 главы, двадцать шесть из которых по¬священы отдельным видам договоров и пять — обязательствам, возникающим не из договоров, — из деятельности в чужом интересе без специального пору¬чения, из объявления конкурса, из пуб¬личного обещания награды, из причине¬ния вреда и из неосновательного обога¬щения.
В зависимости от особенностей регу¬лируемых отношений главы Кодекса об отдельных видах обязательства можно разделить на несколько подгрупп. Сна¬чала идут главы, включающие положения об отчуждении имущества в соб¬ственность (купля-продажа, мена, даре¬ние), далее — о предоставлении имуще¬ства в пользование (аренда, наем жило¬го помещения, безвозмездное пользова¬ние имуществом), потом идут главы, ка¬сающиеся выполнения работ (подряд, научно-исследовательские и опытно конструкторские работы). Затем следует комплекс глав о договорах об оказании услуг. Среди последних обычно выделяют два достаточно крупных раздела. Первый — это банковские услуги (банковский вклад, банковский счет). Второй — посреднические услуги (договор поручения, договор комиссии, агентский договор).
В данной работе будет говориться, прежде всего, о договоре аренды недвижимости.
Недвижимость (недвижимые вещи) – это объекты, перемещение которых в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Права на недвижимость – такие, как право собственности, иные вещные права, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Таким образом, гражданский оборот недвижимости несколько осложнен, поскольку по общему правилу сделки с ней подлежат государственной регистрации, то есть работоспособность такого имущества требует соблюдения дополнительных формальностей.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости (например, специальная регистрация промышленного предприятия как источника повышенной опасности, учет зданий и сооружений как памятников истории и культуры и т. п.).
К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Особой разновидностью недвижимого имущества признается предприятие как особый единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В то же время в Гражданском Кодексе Российской Федерации нашел отражение и иной критерий отнесения вещей к недвижимости, опирающийся на сугубо юридическое свойство – требование государственной регистрации отдельных объектов, например, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, искусственных космических объектов. Регистрация прав на эти объекты осуществляется в особом порядке. Регулирование отношений по поводу недвижимости, как правило, носит специальный характер, что находит выражение, например, в обязательствах по передаче ее в собственность, в использование и др.
Как отмечает исследователь Л. Щенникова, нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны, как недвижимость.
Самым простым и очевидным интерес к недвижимости оказывается у самих собственников недвижимых вещей, так назы¬ваемых «владельцев заводов, домов, пароходов».
Интересом более высокого порядка выступает инте¬рес политический. Любая консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого циви¬листа и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает луч¬шим обеспечением гражданского порядка.
Наконец, к недвижимости можно обнаружить и социальный или общеграж¬данский интерес, выражающийся формулой «инте¬рес всякого и каждого» субъекта гражданского права. «В чем состоит данный интерес, - продолжает рассуждать Л. Щенникова, - образно опи¬сал американский писатель А. Бирс в одном из своих сатирических произведений под названием «Сло¬варь Сатаны». Если земля, рассуждал А. Бирс, это часть суши, рассматриваемая как собственность, то она принадлежит А, Б и В. Отсюда следует вывод, что на ней уже нет места Г, Д и Е, которые еще народятся. Так что само их рождение, с печалью от¬мечал американец, равно как и последующая жизнь противозаконны. Этот гротеск сатирика не может не наталкивать на мысль о том, что имущественные права на недвижимость, оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь».
Итак, актуальность работы очевидна. Она базируется на том, что любое физическое и юридическое лицо неминуемо сталкивается с проблемой недвижимости, и часто – с вопросами аренды недвижимости, без которых трудно представить любую деятельность, в том числе предпринимательскую.
Для начала необходимо определить суть понятия «договор аренды недвижимости». Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).
В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п.
Таковы общие понятия, связанные с проблемой договора аренды недвижимости в современном российском гражданском праве. Глубокий анализ названных понятий составляет одну из задач данной дипломной работы
Надо заметить, что анализ различных периодических изданий (таких как журналы «Юридический мир», «Хозяйство и право», «Актуальные проблемы правоведения», «Российская юстиция», «Законность», «Бухгалтерский учет», «Журнал российского права» и другие) позволяет говорить о том, что проблема, которая рассматривается в данной работе, освещена недостаточно. Однако целый ряд исследователей, например, Екимов С. А., Пугинский Б. И., Гусев И., Щенникова Л., Касаткина Ю. О., Ломидзе О., Егоров А., так или иначе затрагивают проблему договора аренды недвижимости. Они анализируют различные подходы к понятию недвижимости, комментируют основные принципы договорных отношений, а также обращают внимание на сложные моменты трактовки некоторых законодательных актов.
Цель исследования: раскрытие содержания договора аренды недвижимости в современном российском гражданском праве.
Задачи исследования:
 рассмотреть отдельные понятия «договор», «аренда», «недвижимость»;
 проанализировать понятие «договор аренды недвижимости» с точки зрения ГК РФ;
 изучить и сопоставить мнения исследователей об аренде недвижимости в современной России.
Структура работы. Дипломная работа «Содержание договора аренды недвижимости» состоит из введения, двух глав и заключения.
В первой главе работы «Понятие и сущность договора», во-первых, рассматривается проблема понятия договора как такового. Опираясь на работы О. Ломидзе, Э. Ломидзе, С. А. Екимова, В. Груздева и других, я анализирую договорной процесс и его существование в законодательстве.
Во-вторых, исследую принципы договорных отношений и вопрос о распределении неблагоприятных последствий случая между сто¬ронами договорного обязательства; проблема рассматривается на примерах некоторых наибо¬лее распространенных договорных конструкций.
В-третьих, рассматриваю дискуссионный вопрос процесса заключения договора, его стадий.
Глава вторая называется «Аренда недвижимости в современной России». В ней я перехожу непосредственно к рассмотрению проблемы договора аренды недвижимости, в связи с чем подробно изучаю категорию недвижимости, провожу анализ различных подходов к понятию. Затем ввожу понятие аренды как таковой, в том числе подробно перечисляю виды аренды.
Тема дипломной работы наиболее полно раскрывается в § 3 второй главы работы, поскольку изученные ранее понятия и нюансы проблемы позволяют плодотворно рассуждать о содержании договора аренды недвижимости в российском гражданском праве. Здесь я обращаюсь, прежде всего, к мнению таких ученых, как Л. Щенникова, С. П. Гришаев.
При написании дипломной работы использовались материалы арбитражной практики.
Заключение содержит практические выводы, сделанные в результате исследования.
Список нормативных актов составляет 11 наименований.
Список используемой литературы составляет 22 наименования книг и статей.
Список литературы Заключение

На основании проведенной работы можно сделать следующие выводы.
Для договора аренды любого объекта недвижимости характерно:
• это согла¬шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) поль¬зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос¬ти. Собственником имущества остается арендодатель;
• аре¬нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен¬ды имущество подлежит возврату арендодателю.
• договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во¬зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого¬вор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавли¬вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости¬жения ими соглашения.
Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.
К существенным условиям договора относятся:
 предмет;
 цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;
 срок.
Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.
Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики России и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические инте¬ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос¬полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес¬тва внаем.
Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:
Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.
В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.
В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три с половиной тысячи.
Я думаю, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – это богатый материал для законопроектной работы, который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.



Литература

1. Веретенникова С. Н. Меры самозащиты в договорных правоотношениях // Российский юридический журнал. – 2003. - № 4. – С. 76 – 81.
2. Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2000. - № 11.- С. 14 - 19.
3. Волкова Т. А. Договорное прекращение и изменение договора // Актуальные проблемы правоведения. – 2003. - № 3. – С. 118 – 121.
4. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. – 632 с.
5. Груздев В. Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву // Хозяйство и право. – 2004. - № 3. – С. 123 – 128.
6. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. – 2003. - № 3. – С. 32 – 35.
7. Дзюба И. Виды условий договора, ограничивающих ответственность // Юридический мир. – 2003. - № 2. – С. 83 – 88.
8. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. – 2003. - № 12. – С. 95 – 101.
9. Екимов С. А. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. – 2002. – № 10. – С. 88 – 92.
10. Каменецкая М. С. Право и обязанности участников договора при его расторжении // Законодательство: право для бизнеса. – 2004. - № 1. – С. 37 – 43.
11. Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство: право для бизнеса. – 2004. - № 4. – С. 17 – 28.
12. Кокоева Л. Т. О предмете договора аренды // Философия права. – 2003. - № 2. – С. 83 – 88.
13. Кокоева Л. Т. Право аренды и вещные права // Философия права. – 2003. - № 2. – С. 56 – 60.
14. Марченко М. Н. Общая теория договора: основные положения. Ст. 1 // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. – 2003. - № 6. – С. 3 – 16.
15. Ломидзе О. Распределение неблагоприятных последствий случая между сторонами договорного обязательства. Анализ законодательных решений // Хозяйство и право. – 2003. - № 8. – С. 42 – 53.
16. Максимова Н. А. Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя // Вестник Саратовской государственной академии права – 2003 - № 2 – С. 21 – 22.
17. Обыденнов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права – 2003 - № 8 – С. 61 – 67.
18. Скремета О. Государственная защита прав на недвижимость // Проблемы права. – 2003. - № 1. – С. 64 – 68.
19. Толковый словарь «Бизнес и право» в. 5.5.0.Версия от 29.03. 2003 // http://www.garant.ru
20. Шеленков С. И. Государственная регистрация объектов недвижимости: правовой и налоговый аспекты // Бухгалтерский учет – 2003 – № 7 – С. 69 – 71.
21. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2003. – № 11. – С. 8 – 10.
22. Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. – М.: Большая Российская энциклопедия. – 2003. – 559 с.
Цена, в рублях:

(при оплате в другой валюте, пересчет по курсу центрального банка на день оплаты)
2000





Найти готовую работу


ЗАКАЗАТЬ

Обратная связь:


Связаться

Доставка любой диссертации из России и Украины



Ссылки:

Выполнение и продажа диссертаций, бесплатный каталог статей и авторефератов

Счетчики:


© 2006-2016. Все права защищены.
Выполнение уникальных качественных работ - от эссе и реферата до диссертации. Заказ готовых, сдававшихся ранее работ.