Определение ипотеки. Ключевые характеристики ипотечного кредита

Определение ипотеки. Ключевые характеристики ипотечного кредита Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб, получивший название «ипотека» (hypotheke - подставка, подпорка), с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензий кредитора в такой-то сумме. Позже для этой цели стали использоваться особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивался принцип открытости информации, позволявший каждому заинтересованному лицу беспрепятственно ознакомиться со статусом той или иной земельной собственности. В наше время под ипотекой понимают залог недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения долгосрочной ссуды. В зависимости от обеспеченности кредиты подразделяются на обеспеченные и необеспеченные (бланковые или персональные). В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) исполнение обязательств (в том числе и по кредитному договору) обеспечивается неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, банковской гарантией, поручительством, задатком и другими способами. Так как при обеспечении залогом в случае невозврата ссуды залогодержатель имеет право на удовлетворение своего денежного требования за счет заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами, то такой вид гарантии возврата денег более всего подходит для долгосрочного кредитования. Предпочтение недвижимости в качестве залога объясняется постоянством ее местоположения. Однако реализация такого залога в случае непогашения кредита весьма затруднена, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам. Для того чтобы дать развернутое определение ипотеки, следует вести речь не только непосредственно об ипотечном кредите, но о системе ипотечного кредитования. Любая система состоит из взаимосвязанных, слаженно работающих элементов. Для системы ипотечного кредитования такими элементами являются заемщики; кредитные организации – организаторы 7 кредитов; поручители; оценщики недвижимости; агентства по торговле недвижимостью – риэлтерские фирмы; страховые компании; органы, регулирующие и регистрирующие оборот недвижимого имущества; кредитные агентства, поставляющие информацию о кредитоспособности клиентов; компании, специализирующиеся на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде; различные посредники по продаже кредитов на вторичном рынке и др. Чтобы система работала, необходимы механизмы взаимодействия ее элементов. Прежде всего, требуется заинтересованность всех участников ипотечного кредитования. Во-вторых, огромное значение имеет адекватное, грамотное регулирование. В разных странах ипотека имеет свое особое, специфическое место и смысл. Наиболее развит ипотечный бизнес в США и Германии. Достаточное распространение он получил в некоторых странах Западной Европы, а также в Гонконге, Австралии, Новой Зеландии. В настоящее время происходит становление национальных систем ипотечного кредитования в Бразилии, Мексике, Турции, странах Восточной Европы. Для того чтобы понять суть ипотечного кредитования, определим для себя основные характеристики ипотеки. Как уже упоминалось, в основе ипотечного кредита лежат залоговые отношения. Хотелось бы особо обратить внимание на то, что при ипотеке речь идет не о залоге самого имущества, а о залоге права собственности или полного хозяйственного ведения на него, а фактически права распоряжения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. К примеру, в квартиру, купленную по ипотеке, заемщик может сразу же прописаться, проживать в ней с семьей, и даже оставить ее в наследство. Ипотечный кредит носит долгосрочный характер. Как правило, срок составляет 10-15 лет (см. приложение №1 и №2), но может достичь и 60 лет (в Японии). В США средний срок ипотечных кредитов, предоставляемых под залог вновь построенных домов, в 1996г. составлял примерно 27 лет. В России к долгосрочным относят кредиты, выданные на срок более 3 лет. Ипотечные ссуды являются строго целевыми. Они используются для финансирования покупки, постройки или перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также для освоения земельных участков.