Основы ипотечного кредитования в России.

Основы ипотечного кредитования в России. Теоретическая возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности" в 1991 г. Позже принимались различные законы, постановления, указы и иные нормативные документы (см. приложение №3). Возможность залога недвижимости в жилищной сфере установил Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (1992г.). Позже основные положения, касающиеся ипотеки, получили развитие в первой части Гражданского кодекса РФ. В 1997 году был принят Федеральный закон, устанавливающий правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основной же нормативный документ, регулирующий ипотеку в России – закон 13 «Об ипотеке» в первом чтении одобрили в 1995 году. После Государственная Дума РФ приняла несколько сот поправок и только спустя 3 года - 16 июля 1998 г. Федеральный закон Российской Федерации №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» наконец-то вступил в силу. Кроме того, ипотечное кредитование в России осуществляется в соответствии с положениями Конституции РФ, Жилищного кодекса РСФСР, Федеральным законом от 2 декабря 1990 года N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (в редакции Федеральных законов от 3 февраля 1996 года N 17-ФЗ, от 31 июля 1998 года N 151-ФЗ), Федеральным Законом от 21.07.97 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве», ведомственными нормативными актами и правовыми актами субъектов Федерации и местных органов власти. В 1998г. была разработана Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». В качестве основного источника финансирования в ней предусматривались целевые кредиты, предоставляемые Конгрессом США под государственные гарантии. Из-за событий Августа 1998г. эта концепция не была реализована на практике. Большую известность получила федеральная целевая программа «Свой дом», утвержденная в 1996 г. В федеральном бюджете на 2000 г. в рамках программы «Свой дом» намечается выделить 10 млн. руб. на развитие ипотечного жилищного кредитования. В январе 2000 г. в развитие федеральной целевой программы "Свой дом" Постановлением Правительства РФ была утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ определяет основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российских условий, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. В ней намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования (см. приложение №4). 14 На основе данной концепции органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления могли бы разрабатывать региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Требуется также создание регулирующих нормативных актов регионального и местного значения. Прежде всего, это поможет снизить риски ипотечного кредитования. Например, на уровне муниципалитетов могли бы регулироваться отношения с попечительскими советами и паспортными столами. Согласно ГК РФ (статья 819 и 820) кредитные отношения между банком и заемщиком должны оформляться письменным кредитным договором. Особенностью ипотечного кредита является то, что в соответствии со статьей 339 ГК РФ необходимо заключить договор о залоге (обязательно в письменной форме). По Закону РФ «Об ипотеке» договор о залоге называется договором об ипотеке. Он подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки (имущества) учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы по нотариальному заверению (за государственную регистрацию договора об ипотеке и за выдачу документа о регистрации в сумме 2-кратного (для физических лиц) и 5-кратного (для юридических лиц) размера МРОТ за каждое действие), государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (максимум 3-кратный размер МРОТ для физических лиц и 50-кратный размер МРОТ для юридических лиц) и государственной регистрации ипотеки несет залогодатель (если договором не установлено иное). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 ГК РФ уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации, со всеми вытекающими расходами. Для перехода к другому лицу прав кредитора в порядке уступки требований не требуется согласие должника, однако обычно предпочитают это согласие получить, причем в письменном виде. 15 Любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку регистрационной записи об ипотеке, то есть государственная регистрация ипотеки в России является публичной. Предметом ипотеки в России может быть недвижимое имущество (см. статью 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном порядке. При этом залогодателем может быть как должник, так и третье лицо.