Управление кредитным риском ипотеки

Управление кредитным риском ипотеки Ипотечный кредит несет в себе два основных риска, а именно, кредитный и процентный риски. Кредитный риск - потенциальные потери, возникающие при неблагоприятных изменениях структуры денежных потоков кредитора в результате неисполнения (или неточного исполнения) его должниками своих обязательств (то есть неуплаты ссудозаемщиком суммы основного долга и процентов). Процентный риск - потенциальные потери от превышения процентных ставок, выплачиваемых организатором кредита по привлеченным средствам, над ставками по предоставленным кредитам. Процентный риск стал катализатором бурного развития рынка ипотечных ценных бумаг в 70-х годах, и речь об этом пойдет во 2-ой и 3-ей главе. Способами защиты от риска невозврата ипотечного кредита и процентов по нему может служить тщательная проверка заемщика, достоверная оценка предмета ипотеки (залога), страхование, включение в кредитный договор различных ограничительных условий, проведение кредитного мониторинга и др. Выдавая ипотечный кредит под коммерческую недвижимость, кредитной организации необходимо оценить эффективность проекта, в который будут вложены полученные средства (см. приложение №5). Страхование. В России правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, ФЗ РФ от 27.11.92 №4015-1 «Об 16 организации страхового дела в Российской Федерации» и ФЗ РФ от 16.07.98 №102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель (так как в соответствии со статьей 338 имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования. В статье 31 закона об ипотеке это положение дублируется. При нарушении заемщиком своих обязанностей по страхованию заложенного имущества кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Если в удовлетворении такого требования будет отказано либо оно не будет исполнено в течение предусмотренного договором срока (если в договоре такой срок не предусмотрен, то в течение 1 месяца), кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Законодательные нормы об ипотеке позволяют использовать неполное имущественное страхование (статья 949 ГК РФ), которое подразумевает, что, если в договоре страхования страховая сумма установлена ниже страховой стоимости (полной стоимости имущества), то страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить выгодоприобретателю часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости. Такое страхование позволяет снизить расходы заемщика, так как страховой тариф представляет собой ставку взноса с единицы страховой суммы. Но в тоже время оно относительно повышает риск ипотечного кредитования. При заключении договора имущественного страхования заемщик (страхователь) назначает кредитора выгодоприобретателем, с вытекающими из этого статуса правами и обязанностями. Но даже если он этого не сделает, кредитор все равно имеет право на удовлетворение требования, обеспеченного ипотекой, из страхового возмещения преимущественно перед требованиями других кредиторов, за изъятиями, установленными федеральным законом. Лишиться этого права залогодержатель может только, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает. 17 В России существуют типовые правила страхования имущества граждан, отвечающие требованиям, предъявляемым практикой ипотечного кредитования. Они были разработаны и утверждены в 1998-99 г.г. в рамках Экспертного совета по методологическим вопросам совершенствования лицензионной деятельности и информационно-аналитического обеспечения страхового надзора, созданного совместно Министерством финансов России и Всероссийским союзом страховщиков. На региональном уровне, как правило, принимается более обширная программа страхования. В частности, Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве (одобрена постановлением правительства Москвы от 11 августа 1998г. №625) в нее включается: ♦ Имущественное страхование как основной элемент страховой программы; ♦ Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Оно требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями участников, а иногда - действующим законодательством (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций в соответствии с Законом г. Москвы от 11.02.98г. №3 «Об оценочной деятельности в городе Москве»); ♦ Страхование жизни и трудоспособности физических лиц-заемщиков. Оно проводится в рамках добровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в качестве одного из внутренних условий, действующих в банках-кредиторах; ♦ Страхование кредитных рисков финансовых институтов, участвующих в московской ипотечной программе.