Рынок недвижимости в системе ипотечного кредитования
Важная роль в системе ипотечного кредитования принадлежит подсистеме рынка недвижимости. Инвестиции в здания и сооружения составляют значимый сектор экономики. В развитии строительного хозяйства лежит зародыш экономического роста. Огромное значение развитие рынка недвижимости имеет для развития в целом всей экономики. Так, почти 18% общенационального продукта в США формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. В России, в по данным на конец 2003 года, общая сумма, выданных ипотечных кредитов (500 млн. долларов США) составляет чуть более 0,1 % ВВП страны. Для сравнения: аналогичный показатель в 2003 году в других развивающихся странах оказался выше и составил в среднем около 10% ВВП . Все это превращает рынок недвижимости практически в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития всей экономической системы в любой стране.
Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает трудоустройство населения, благодаря участию населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Опираясь опять же на статистические данные США, только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося населения в этой стране.
Таким образом, подсистема недвижимости является центральной в экономике любой страны и поэтому нуждается в особом изучении. Основными взаимодействующими субъектами данного рынка являются Покупатель, Продавец и Производитель жилья. Рынок недвижимости представляет собой сложную структуру взаимодействия производителей, покупателей и продавцов. Продавцы, путем использования определенного набора механизмов, передают права собственности на недвижимость покупателям. Объектом данного рынка является дифференцированная, локально сконцентрированная недвижимость. «Подсистема недвижимости» формирует предложение. Предложение на рынке жилья зависит от цены, а также и многих других неценовых факторов. Например, к ним можно отнести отсутствие в том месте, где строится жилье, необходимой производственной базы для развития строительной индустрии, низкий уровень производительности труда в строительных организациях, необеспеченность транспортом. Предложение на рынке жилья – это предложение самих жилых строений, а также жилищных услуг, обеспечивающих эксплуатацию этого жилья. Эластичность предложения объектов недвижимости достаточно низкая: в краткосрочный период – совершенно неэластичное, в среднесрочный период – наблюдается некоторая эластичность. Это вызвано, прежде всего, особенностями, которые характеризуют объекты недвижимости: недвижимость привязана к определенному местоположению, здания и сооружения относительно долговечны, их постройка занимает определенный период времени и т.д. Однако все это зависит от эластичности самих инвестиций в зависимости от изменения цен. Если бы цена объектов недвижимости превышала строительные затраты, то это вызвало бы усиление потока инвестиций, что отозвалось бы на увеличении жилищного фонда. В условиях достаточного присутствия инвестиций некоторое превышение текущих цен на жилье над затратами на его строительство вызовет процесс увеличения эластичности цены по отношению к предложению. Цены на рынке жилья должны удовлетворять как потребителей, так и производителей, т.е. при данных рыночных ценах количественный спрос на жилье должен в точности соответствовать объему предложения по этой цене. Для потребителей идея приобретения жилья по цене, намного превышающей равновесную в долгосрочной перспективе, не представляется разумной, если ожидается быстрое изменение предложения, и семья располагает другими, не столь дорогостоящими возможностями переждать этот короткий период повышения цен, не приобретая жилье, которое вскоре потеряет в цене. В основе таких субъективных рассуждений лежит понятие, которое экономисты называют рациональными ожиданиями. Таким образом, на рынке жилья, также как и на рынках потребительских товаров, происходит установление равновесной цены, но этот процесс более длительный в силу самой специфики жилья (строительство любого объекта требует длительного времени). Жилье, как специфический товар, стационарно.
Действительно, маневр объектами недвижимости на рынке, а именно переброска из одного района в другой в силу ухудшившихся условий реализации, не может иметь место. Предложение на рынке жилья не меняется так быстро, как предложение других потребительских товаров. В силу этого цены на объекты недвижимости относительно стабильны. Предложение, как впрочем и спрос, на рынке жилья более консервативны, чем на всяком другом рынке.
