Первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования
Как уже отмечалось, система ипотечного кредитования характеризуется тем, что расширяет взаимоотношения субъектов от первичной схемы «заемщик – кредитор» к вторичной схеме - «заемщик – кредитор - инвестор» . Если в роли кредиторов обычно выступают банки и прочие финансовые институты, которые выполняют посреднические и обслуживающие функции, обеспечивая удовлетворение потребностей инвесторов и заемщиков, то инфраструктура играет роль финансового воспроизводства всей системы ипотечного кредитования. Таким образом, наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования.
Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой – коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Таким образом, на первичном рынке реализуются основные этапы взаимодействия между заемщиком и кредитором.
Первичная подсистема ипотечного кредитования отвечает, прежде всего, за создание механизма аккумулирования средств ипотечными кредитными организациями с последующей выдачей ипотечного кредита заемщику. Единый взаимосвязанный процесс на первичном рынке выглядит следующим образом: формирование денежных средств - распределение денежных средств между заемщиками в форме выдачи ипотечных кредитов - направление этих средств в сферу недвижимости - выпуск под залог объектов недвижимости закладных листов - формирование пулов закладных.
Именно первичная подсистема в российских условиях должна стать базисом для развития ипотечного кредитования. Действительно, анализ факторов внешней среды показал, что надеяться на скорую перспективу реальной деятельности вторичной подсистемы пока не приходится. Поэтому на переходном этапе можно рассчитывать на создание механизмов, обеспечивающих самодостаточный режим функционирования ипотечного кредитования. В этой связи особую важность представляет повышение эффективности институционального субъекта, осуществляющего выдачу ипотечных кредитов заемщику. Одним из вариантов улучшения деятельности ипотечного банка может быть привлечение дополнительных «мертвых» сбережений граждан в качестве первоначального взноса за покупку жилья.
